Quem paga as cotas condominiais atrasadas antes da arrematação do imóvel?

A dúvida é comum e absolutamente relevante para quem pretende arrematar um imóvel, para condomínios que buscam recuperar inadimplência e também para antigos proprietários que imaginam estar automaticamente liberados da dívida após o leilão.

A resposta, porém, não é binária. No campo das cotas condominiais, a jurisprudência não autoriza uma fórmula universal do tipo “sempre paga o arrematante” ou “sempre paga o antigo proprietário”. O tratamento jurídico depende de fatores como a natureza da obrigação, o conteúdo do edital, a existência de ciência prévia do adquirente, o regime processual aplicável e a forma como a arrematação foi formalizada. Já no campo tributário, a solução é bem mais objetiva, em razão da disciplina expressa do art. 130 do CTN e da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema Repetitivo n. 1134.

1. A regra de partida: dívida condominial é obrigação propter rem

O art. 1.345 do Código Civil (CC) dispõe que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. A partir daí, consolidou-se o entendimento de que a despesa condominial tem natureza propter rem, isto é, acompanha a unidade imobiliária. Em outras palavras, a dívida não é vista apenas como um vínculo pessoal entre o condomínio e o antigo proprietário; ela também se conecta juridicamente ao próprio imóvel.

Foi exatamente nessa linha que o STJ, em precedente clássico, afirmou que, havendo menção no edital da praça à existência do débito condominial, o arrematante pode ser responsabilizado inclusive pelas cotas anteriores à arrematação. No mesmo sentido, a Corte também admitiu a responsabilização do arrematante quando, mesmo sem ressalva formal suficiente no edital, ficou demonstrado que ele teve ciência inequívoca da dívida por outros meios antes do leilão (STJ, REsp 1.672.508/SP, 3ª Turma, DJe 01/08/2019; STJ, REsp 1.523.696/RS, 3ª Turma, DJe 01/03/2019).

2. Então o arrematante sempre responde?

Não. E esse é o ponto que costuma ser mal compreendido.

Embora exista essa linha jurisprudencial tradicional favorável à responsabilização do arrematante, há precedentes relevantes afastando a cobrança quando o edital ou a carta/auto de arrematação consignam, de forma expressa, que o imóvel é alienado livre de ônus pretéritos e que os débitos condominiais ficam sub-rogados no preço da arrematação. Nesses casos, a jurisprudência tem valorizado os princípios da segurança jurídica e da proteção da legítima confiança, para impedir que o adquirente seja surpreendido posteriormente com uma cobrança incompatível com as condições oficiais do leilão (STJ, REsp 2.042.756/SP, voto vencido do Min. Moura Ribeiro; TJSP, AI 2261007-72.2023.8.26.0000, j. 24/01/2024).

Essa discussão ganhou novo fôlego com o art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil (CPC), segundo o qual, na adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço. O dispositivo fortaleceu a tese de que, ao menos em determinadas hipóteses, o crédito condominial deve ser satisfeito no concurso sobre o produto da arrematação, e não por cobrança posterior contra o arrematante (TJSP, AI 2236253-03.2022.8.26.0000, j. 28/02/2023).

3. E o antigo proprietário fica automaticamente livre da dívida?

Também não.

Em setembro de 2025, o STJ decidiu que, mesmo após a arrematação do imóvel pelo próprio condomínio credor por valor inferior ao crédito executado, a antiga proprietária não fica automaticamente exonerada do saldo remanescente. No entendimento da Terceira Turma, a ambulatoriedade da obrigação não basta, por si só, para apagar toda a responsabilidade da antiga titular. Nessa hipótese, a dívida referente ao período em que o imóvel ainda lhe pertencia pode subsistir como obrigação pessoal (STJ, REsp 2.197.699/SP, 3ª Turma, DJEN 08/09/2025).

Esse julgado é particularmente importante porque mostra que a transferência do imóvel, por si só, não elimina necessariamente a responsabilidade do proprietário anterior. Logo, a tese de que o leilão sempre desloca integralmente a obrigação para o arrematante não se sustenta como regra absoluta.

4. Afinal, paga o antigo proprietário, o arrematante ou ambos?

A resposta tecnicamente mais segura é: depende do caso concreto.

Não há base segura para afirmar uma solidariedade automática e universal entre antigo proprietário e arrematante em toda e qualquer arrematação judicial. O que a jurisprudência revela é um quadro mais nuançado:

• o arrematante pode responder pelas cotas pretéritas, especialmente quando o edital indica expressamente o ônus ou quando ficou comprovada sua ciência prévia da dívida (STJ, REsp 1.672.508/SP, 3ª Turma, DJe 01/08/2019; STJ, REsp 1.523.696/RS, 3ª Turma, DJe 01/03/2019);

• a cobrança contra o arrematante pode ser afastada quando o edital ou a carta de arrematação expressamente o desoneram e remetem o crédito ao preço da hasta (TJSP, AI 2261007-72.2023.8.26.0000, j. 24/01/2024; STJ, REsp 2.042.756/SP, voto vencido do Min. Moura Ribeiro);

• o antigo proprietário pode continuar responsável pelo saldo referente ao período em que era titular do imóvel, sobretudo quando a arrematação não bastou para quitar integralmente a dívida (STJ, REsp 2.197.699/SP, 3ª Turma, DJEN 08/09/2025).

Por isso, mais prudente do que falar em solidariedade automática é reconhecer que a solução depende do desenho concreto do caso, especialmente do edital, dos atos expropriatórios, da ciência do adquirente e da suficiência do preço arrecadado.

5. A comparação com as dívidas tributárias: aqui a resposta é mais objetiva

Quando o tema é dívida tributária vinculada ao imóvel, o cenário é diferente.

O art. 130 do CTN estabelece que os tributos incidentes sobre o imóvel se sub-rogam no adquirente, mas faz uma exceção expressa para a arrematação em hasta pública: nesse caso, a sub-rogação ocorre sobre o preço. E o STJ, no Tema 1134, firmou tese vinculante no sentido de que é inválida a cláusula do edital que pretenda impor ao arrematante a responsabilidade por tributos que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação (STJ, Tema 1134, REsp 1.914.902/SP, 1ª Seção, j. 09/10/2024).

Em termos práticos, isso significa que, para tributos pretéritos, a resposta é muito mais firme: o arrematante não deve ser cobrado, porque o crédito fiscal se desloca para o preço obtido na hasta. A comparação é útil justamente para mostrar que o tratamento das cotas condominiais não é idêntico ao das dívidas tributárias. Enquanto no âmbito tributário existe regra legal expressa e tese repetitiva consolidada, no âmbito condominial a análise segue mais dependente do contexto do leilão e dos atos processuais que o cercam.

6. Conclusão prática

Quem pergunta quem paga as cotas condominiais anteriores à arrematação precisa saber que a resposta juridicamente correta é: depende do caso concreto.

Em síntese, pode-se afirmar que: na dívida tributária pretérita, a sub-rogação ocorre no preço da arrematação, de modo que o arrematante, em regra, não responde diretamente por tais débitos (CTN, art. 130, parágrafo único; STJ, Tema 1134, REsp 1.914.902/SP); já na dívida condominial pretérita, a responsabilidade pode recair sobre o arrematante, sobre o antigo proprietário, ou ser satisfeita pelo produto da hasta, conforme o edital, a carta de arrematação, a ciência prévia do adquirente e a suficiência do preço arrecadado (CC, art. 1.345; CPC, art. 908, § 1º; STJ, REsp 1.672.508/SP; STJ, REsp 2.197.699/SP).

Por isso, em leilões judiciais, não basta analisar apenas o valor do lance. É indispensável examinar, com atenção técnica, o edital, a carta ou o auto de arrematação, a data do ato expropriatório, a existência de débitos expressamente informados e a forma como será tratado o concurso de credores. Um único detalhe na redação do edital pode alterar substancialmente o risco jurídico do negócio.

Aviso importante: a definição sobre quem responde pelas cotas condominiais anteriores à arrematação depende da análise minuciosa do caso concreto, especialmente do edital, da forma de alienação judicial, da existência de ressalvas expressas e do histórico processual do imóvel. Por essa razão, antes de participar de leilão judicial ou discutir a exigibilidade dessas verbas, é altamente recomendável a consulta a um advogado, para avaliação preventiva dos riscos e das medidas juridicamente adequadas.

Nota de atualização jurídica: o presente artigo possui finalidade exclusivamente informativa e foi elaborado com fundamento na legislação aplicável e na orientação jurisprudencial predominante à época de sua redação. Considerando que a jurisprudência não é estática e pode sofrer alterações, evoluções interpretativas ou superações, recomenda-se sempre a verificação atualizada do tema antes da tomada de qualquer decisão prática.