Honorários advocatícios contratuais podem ser cobrados na execução de cotas condominiais?

A resposta, desde setembro de 2025, é não — e com base legal sólida. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, de forma unânime, que honorários advocatícios contratuais não integram o título executivo de cobrança de cotas condominiais, ainda que a convenção do condomínio os preveja expressamente. A decisão encerra uma divergência que há anos dividia os tribunais estaduais e altera permanentemente o cálculo financeiro de qualquer execução condominial. Para o condomínio que ignora essa baliza, o risco concreto é pagar — com sucumbência — o preço da desorientação jurídica.

1. O ambiente de incerteza que o STJ encerrou

Por muito tempo, síndicos e administradoras operaram em terra de ninguém. Parte dos tribunais estaduais admitia a inclusão de honorários contratuais no título executivo condominial quando havia cláusula expressa na convenção, invocando o princípio da autonomia da vontade e a força normativa do estatuto condominial. O Tribunal de Justiça do Tocantins (TJTO), o de Santa Catarina (TJSC) e o do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), entre outros, consagraram essa leitura. A posição se sustentava numa lógica intuitiva: se a convenção — o contrato coletivo que rege o condomínio — prevê que o inadimplente arca com os honorários do advogado contratado, por que o juiz deveria ignorar essa cláusula?

A resposta veio do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que já vinha na direção oposta, excluindo os honorários contratuais das execuções condominiais sob pena de enriquecimento sem causa — afinal, o advogado do condomínio já seria remunerado pelos honorários sucumbenciais ao final de uma execução bem-sucedida, que já é prevista na Lei (artigo 827 do CPC).

O conflito de posições chegou inevitavelmente ao STJ, que o resolveu com clareza: não basta a previsão convencional; é necessário fundamento em lei.

2. O que diz a lei — e o que ela não diz

O ponto de partida do STJ foi o art. 1.336, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024. O dispositivo elenca, de forma taxativa, as consequências da inadimplência condominial: correção monetária, juros moratórios (na taxa do art. 406 do CC, referenciada à Selic deduzida do IPCA = Taxa Legal) e multa de até 2% sobre o débito. Nenhuma menção a honorários advocatícios de qualquer espécie.

Esse silêncio não é acidental. A obrigação condominial tem natureza de direito real — vincula-se à propriedade, não à pessoa do devedor —, e seu regime de penalidades é regido pela legalidade estrita.

Diferentemente de contratos empresariais ordinários, onde a autonomia privada pode ampliar o espectro de responsabilidade do inadimplente, o condomínio opera sob regras que o legislador definiu sem margem a adições convencionais. A convenção pode disciplinar muita coisa; não pode criar obrigação onde a lei é taxativa e não a prevê.

O argumento oposto — invocar o art. 389 do CC, que menciona "honorários de advogado" entre os elementos das perdas e danos por inadimplemento — foi expressamente afastado pela relatora, Ministra Nancy Andrighi: o regime condominial tem disciplina própria e específica no art. 1.336, §1º, que prevalece sobre a regra geral.

3. Honorários contratuais e sucumbenciais — a distinção que define o caso

Não. Os honorários que o condomínio inclui no título não são os mesmos que o juiz fixa ao final da execução. Confundi-los é o equívoco de base que leva condomínios a formarem títulos irregulares.

Os honorários sucumbenciais nascem do processo: são fixados pelo juiz ao proferir sentença, com base no art. 85 do CPC, entre 10% e 20% do valor da condenação ou, em processo de execução, são previstos no art. 827 do CPC. Pertencem ao advogado, não ao cliente. Surgem apenas se — e quando — a cobrança ou a execução for bem-sucedida. O devedor que perde a execução condominial paga honorários sucumbenciais ao advogado do condomínio; isso é a regra e nada muda com o REsp n. 2.187.308/TO.

Os honorários contratuais — ou convencionais — são outra categoria inteiramente distinta. Decorrem do contrato privado celebrado entre o condomínio e seu escritório jurídico. São a remuneração pelo serviço prestado, definida antes do processo, com percentual livremente pactuado. Essa verba representa um custo operacional do condomínio — não uma consequência da inadimplência do devedor. Transferi-la ao devedor via título executivo significa imputar-lhe uma obrigação que nasceu de um contrato ao qual ele não é parte e que a lei não autoriza que lhe seja repassada (STJ, REsp 2.187.308/TO, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 16/09/2025, DJe 19/09/2025).

4. A decisão do STJ — fundamentos e alcance

O REsp n. 2.187.308/TO chegou ao STJ a partir de um condomínio no Tocantins que ajuizou execução contra uma construtora inadimplente, incluindo os honorários do escritório jurídico contratado no valor do título. O juízo singular, de ofício, excluiu a verba. O TJTO reverteu a decisão, mantendo os honorários com base na cláusula convencional. O STJ, por unanimidade da 3ª Turma, restabeleceu a exclusão.

A Ministra Nancy Andrighi estruturou a vedação em três pilares: (i) a taxatividade do art. 1.336, §1º, do CC, que não deixa espaço para adições convencionais; (ii) a natureza extraprocessual dos honorários contratuais, que os afasta da categoria de despesas processuais do art. 84 do CPC; e (iii) o risco de bis in idem, pois o devedor já arca com honorários sucumbenciais ao final de uma execução exitosa — se também suportasse os contratuais, pagaria duas vezes pelos serviços do mesmo advogado.

O julgamento foi publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 19 de setembro de 2025 e integra o Informativo STJ nº 863. Não foi afetado como tema repetitivo, mas é um precedente de alto impacto e autoridade no Direito Condominial.

5. O risco para o condomínio mal orientado

Esse julgado é particularmente importante porque o risco não recai sobre o inadimplente — recai sobre o condomínio. Quando o condomínio inclui indevidamente honorários contratuais no quantum exequendo, expõe-se a consequências processuais concretas em pelo menos três frentes.

A primeira é o excesso de execução: fundamento de impugnação expresso no art. 917, IV, do CPC. O devedor pode requerer a exclusão da verba — e o juiz pode fazê-lo de ofício, como ocorreu no caso de origem. A segunda é a condenação em honorários sucumbenciais nos embargos ou na impugnação: se o devedor obtiver êxito na exclusão da verba indevida, o condomínio figura como vencido nesse incidente e pode ser condenado a pagar honorários ao advogado do devedor sobre a parcela excluída. A tentativa de cobrar o que não é devido pode gerar, ao condomínio, o ônus de pagar pelo advogado da parte contrária.

O STJ apontou ainda o risco de bis in idem. A terceira frente é a possibilidade de nulidade parcial do título com determinação de emenda da inicial, retardando toda a execução. Condomínios que mantêm a prática após a tese do STJ correm risco de ter a execução parcialmente extinta quanto à parcela de honorários, arcando com os custos do provável ônus sucumbenciais sobre a parcela indevida.

6. O que muda na prática — e o que não muda

Síndicos e administradoras precisam distinguir o que de fato se alterou do que permanece intacto.

O que muda: qualquer cláusula da convenção condominial que preveja o repasse de honorários contratuais ao condômino inadimplente passou a ser juridicamente ineficaz para fins de inclusão no título executivo. Os fluxos de cobrança que já calculam o valor da execução com essa parcela precisam ser revisados. Cobranças em andamento — títulos já formados com a inclusão de honorários contratuais — merecem análise caso a caso para avaliação do risco de impugnação.

O que não muda: os honorários sucumbenciais continuam sendo devidos pelo condômino ao final de uma execução ou cobrança bem-sucedida, fixados pelo juiz com base no art. 85 ou no 824, ambos do CPC. O condomínio não perde a remuneração do advogado — ela continua assegurada pelo sistema processual. A decisão do STJ não proíbe o condomínio de contratar advogado com honorários de resultado ou percentual sobre o débito cobrado; proíbe apenas que esse custo seja transferido ao devedor via título executivo, sem amparo legal.

Em síntese, pode-se afirmar que o STJ não limitou a autonomia dos condomínios para contratar serviços jurídicos — limitou a possibilidade de socializar esse custo com o inadimplente por via processual onde a lei não autoriza. O ajuste é pontual, mas as consequências de ignorá-lo são desproporcionais ao tamanho da omissão.

Aviso importante: o presente artigo analisa a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.187.308/TO e seus impactos sobre a formação do título executivo condominial — por essa razão, antes de qualquer decisão prática sobre convenções, contratos de honorários ou cobranças em andamento, é altamente recomendável a consulta a um advogado para avaliação individualizada dos riscos e das medidas juridicamente adequadas.

Nota de atualização jurídica: o presente artigo possui finalidade exclusivamente informativa e foi elaborado com fundamento na legislação aplicável e na orientação jurisprudencial predominante à época de sua redação. Considerando que a jurisprudência não é estática e pode sofrer alterações, evoluções interpretativas ou superações, recomenda-se sempre a verificação atualizada do tema antes da tomada de qualquer decisão prática.